Grâce au démembrement de propriété, il est actuellement possible d’acheter un bien immobilier à petit prix. Le principe consiste à scinder la propriété en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Cette solution peut d’ailleurs répondre à différents objectifs tels que la défiscalisation de l’IFI ou des revenus fonciers, la transmission de patrimoine, etc.
Pourquoi opter pour l’usufruit en démembrement ?
Si un investisseur achète une propriété démembrée, la nue-propriété lui permet de posséder son bien (immobilier, mobilier ou financier) et avec l’usufruit, il a le droit d’utiliser et de jouir du bien ainsi que d’en percevoir les profits. Dans le cas d’un démembrement temporaire, l’usufruit prend fin à la date convenue dans le contrat. En revanche, en cas de démembrement viager, ce sera au moment du décès de l’usufruitier. Les frais d’entretien sont à la charge de l’usufruitier, mais les dépenses aux gros travaux sont supportées par le nu-propriétaire. La liste est prévue dans l’article 605 du Code civil.
L’usufruit en SCPI présente des avantages indéniables. En effet, l’investisseur profite d’une décote assez conséquente par rapport à l’achat d’une pleine propriété. Si vous faites le calcul, vous verrez que la quote-part est vraiment très attractive compte tenu de la durée et la rentabilité. De même, l’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus sans acheter en totalité le bien en question. Il pourra en même temps optimiser la fiscalité sur les donations et sera déchargé de la gestion du bien. Pour plus d’informations, cliquez ici
Quelles sont les charges de l’usufruitier ?
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui possède la libre jouissance du bien et encaisse les revenus issus de l’utilisation du bien. De la sorte, c’est lui qui paie l’impôt sur le revenu. Il est donc tenu de déclarer ses revenus. Dans le cas où il occupe le logement, aucune charge ne sera imputée sur ses revenus fonciers puisqu’il ne perçoit aucun loyer. Si le bien est mis en location meublée, les revenus seront imposés dans la catégorie des BIC. De même, il sera imposable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), mais sous certaines conditions, les frais peuvent être partagés entre les deux parties. Par ailleurs, la taxe foncière est également à la charge de l’usufruitier, sauf dans certains cas particuliers.
Comment transmettre un patrimoine en démembrement ?
En cas de démembrement temporaire, il existe deux alternatives pour transmettre un bien. La transmission directe permet de donner à ses héritiers la nue-propriété et de jouir du bien pendant toute la période de l’usufruit. Vous bénéficierez ainsi d’un abattement de 100 000 euros par parent et par enfants, cela tous les 15 ans, de 80 724 euros pour les époux par tranche de 15 ans et de 31 865 euros pour chacun de vos petits-enfants. Cette solution permet aussi de limiter les droits à payer. La transmission via une SCPI est également de plus en plus courante. L’objectif est de démembrer les parts afin de transmettre la nue-propriété aux héritiers. Ce qui signifie que les parts profitent d’un démembrement double : temporaire et viager.
Peu importe votre choix, vous devez prendre contact avec un notaire à proximité du lieu de résidence, car l’acte doit être signé devant un professionnel. Quel que soit votre statut (usufruitier ou nu-propriétaire, vous devez joindre à l’acte de démembrement la déclaration d’impôt sur le revenu et le lien de parenté entre les deux parties. Il peut s’agir d’un livret de famille, acte de mariage…